房地产估价中影响房价的一般因素

浏览人次：168 发布时间：2020-12-29 14:50

房产价格的影响因素众多，错综复杂。其自身具有动态性，对房地产价格的影响也具有动态性。由于时代、地域和用途的不同，这些因素的影响作用也不尽相同。

一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格生产全局性的影响，这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。

1．经济因素

（1）   经济发展因素。国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。比如，在国民经济增长快、国民生产总值大、人民收入水平高、资金充裕的地区，国民生产总值用于投资、消费部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，从而促进房地产业的繁荣，带动房地产价格上涨。

（2）   财政金融因素。存款利率、贷款利率、物价上升指数、税率、贷款比例和土地资本还原率等财政金融因素对房地产价格的形成有着密切的关系。比如利率和税率的变化，将会影响房地产的供给和需求，因而对房地产价格产生影响。

（3）   产业结构因素。产业结构在这里主要是指第一产业、第二产业及第三产业在国民经济及国民生产总值中的比例关系以及房地产业在其中所占的比重。一般来说，第三产业的比重越大，房地产价格会相应上升。

2.社会因素

（1）人口因素。房地产需求的主体是人，因此，人的数量和素质直接决定房地产的需求程度，因而对房地产价格有着很大影响。具体来说，人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质几个方面。

人口数量与房地产价格的关系是正相关的。人口总量增长，对房地产的需求就会增大，房地产价格一般也就会上升，反之，房地产价格则下降。

人口密度是人口数量的相对指标。人口密度高的地区，一般房地产的供给相对缺乏，供不应求，因此，该地区的房地产价格水平趋高。同事，人口密度高，有可能刺激商业、服务业等产业的发展，因而会提高土地价格。但是，在人口密度过高的地区，生活环境的舒适程度已受到影响，因此，也有可能降低土地价格。

社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响房地产价格。居民素质较高的地区，居住环境也力求宽敞舒适，房地产价格水平一般趋高，居民素质较低的地区，组成复杂，秩序欠佳，房地产价格则会低落，尤其是居住用地的低价会降低。

（2）家庭规模因素。家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。即使一个地区人口总数不变，家庭人口数的变化也将影响居住面积的变化。比如，随着家庭人口平均数的下降，即家庭小型化，对总的住宅套数的需求量增加，因此，对房地产的需求会增加，房地产的价格也就会上涨。

（3）房地产投机因素。房地产投机是市场经济下的一种明显的社会现象，是投资者期望并利用房地产价格的变动获得较高利润的行为。这种现象主要体现在三个方面：①当房地产价格不断上涨时，预测房地产价格还将进一步上涨的房地产投机商会纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，这将促使房地产价格进一步上涨；②当预期房地产价格将进一步下跌的房地产投机商纷纷抛售时，在市场造成一种虚假的供过于求的现象，引起房地产价格下跌；③当房地产价格跃落时，预期将来房地产价格会上涨的房地产投机商收购房地产，造成房地产需求增加，从而抑制房地产价格的进一步下跌。

（4）教育科研水平和治安因素。如果一个地区的教育水准高、科研水平高，则意味着受教育的方便程度提高，科学技术转化为生产力的可能性增大，因而房地产价格水平也会上升。

（5）社会福利因素。社会福利的状态，会影响社会文化生活水平，从而间接地影响地价水平。

3.行政因素

社会、经济因素对房地产价格的影响主要是以利益为中心，但行政因素的影响，则以公益为中心，行政因素是从公益观点积极扶助和促进房地产的利用，或限制其消极作用，但***终目的是提高整体房地产的效果。行政因素通过对社会、经济等行为加以一定规范来影响房地产价格，主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。

4.心理因素

心理因素对房地产价格的影响是很微妙的，也是一个不可忽视的因素，主要表现为：购买或出售心态，对居住环境的认同度，欣赏趣味，时尚风气，接近名家住宅心理，讲究门牌号码或讲究风水，价值观的变化等

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